Khi chuyển quyền sử dụng đất cho bất kỳ cá nhân hay tập thể nào thì đều phải cẩn thận suy xét theo các khía cạnh pháp luật. Đặc biệt, cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất cũng phải đặt lên hàng đầu để đảm bảo quyền lợi cho bản thân.
Để nắm rõ hơn về cách viết hóa đơn và cách tính thuế trong các trường hợp chuyển nhượng bất động sản thì hãy theo dõi bài viết này nhé.
NỘI DUNG TÓM TẮT
Các cơ sở pháp lý được sử dụng trong bài viết
- Thông tư 39/2014/TT-BTC “Quy định về hóa đơn bán hàng và cung ứng dịch vụ.”
- Thông tư 219/2013/TT-BTC “Hướng dẫn thi hành một số điều luật thuế giá trị gia tăng”
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cần lập hóa đơn hay không?
Câu trả lời là có. Điểm b, khoản 1, điều 16 của Thông tư 39/2014/TT-BTC quy định về nguyên tắc khi lập hóa đơn. Thì cần phải lập hóa đơn trong các trường hợp bán hàng hóa và dịch vụ.
Cụ thể, thông tư nêu rõ các trường hợp hàng hóa, dịch vụ khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu. Bên cạnh đó, còn có hàng hóa, dịch vụ dùng để biếu, cho, tặng, trao đổi, trả thay lương cho nhân công và tiêu dùng nội bộ, xuất hàng hóa dưới các hình thức cho vay, mượn, hoàn trả.
Do đó, chuyển nhượng nhà đất là hoạt động được pháp luật quy định cần phải có hóa đơn bán hàng khi có giao dịch.
Hướng dẫn viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất
Theo khoản 6, điều 4, thông tư 219/2013/TT-BTC thì chuyển quyền sử dụng đất đai là đối tượng không phải chịu thuế giá trị gia tăng.
Cách tính thuế cho hoạt động chuyển nhượng đất đai được quy định tại khoản 10, điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC. Giá tính thuế là hiệu số của giá chuyển nhượng đất và giá đất sau khi được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.
Có 7 trường hợp xảy ra với các cách tính giá thuế khác nhau, cụ thể:
Trường hợp 1: Đất được nhà nước giao để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà với mục đích bán lại.
Trong trường hợp này, giá đất sau khi được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tổng của tiền sử dụng đất phải nộp cho ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền miễn, giảm) với chi phí giải phóng mặt bằng.
Trường hợp 2: Nhà nước tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
Trong trường hợp này thì giá đất trúng trong phiên đấu giá chính là giá đất sau khi được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.
Trường hợp 3: Thuê đất xây nhà với mục đích cho thuê lại hoặc bán lại
Khi thuê đất xây nhà để bán lại sẽ phải thực hiện đúng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tổng của tiền thuê đất phải nộp cho ngân sách nhà nước (chưa bao gồm miễn, giảm) và chi phí đền bù mặt bằng.
Trường hợp 4: Cơ sở hoạt động kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản từ tổ chức và cá nhân khác.
Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm giá đất ở thời điểm nhận chuyển nhượng (bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng). Cơ sở kinh doanh không được phép kê khải hay khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong hóa đơn.
Trong trường hợp trong hóa đơn chưa khấu trừ giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được phép kê khai và khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng.
Nếu không xác định được giá đất tại thời điểm chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng chính là giá đất do Ủy ban nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc thuộc Trung ương quy định.
Trường hợp 5: Cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng rồi chuyển giao sử dụng hình thức thanh toán bằng quyền sử dụng đất
Trong trường hợp này, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng xây dựng, chuyển giao đúng với quy định pháp luật.
Trong trường hợp lúc ký hợp đồng xây dựng, chuyển giao chưa thống nhất được giá thành thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng chính là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định.
Trường hợp 6: Cơ sở kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng sử dụng đất nông nghiệp và được nhà nước cấp phép cho sử dụng đất với mục đích xây dựng nhà ở đến bán và cho thuê.
Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng trong trường hợp này chính là tổng của giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân (+)tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước để chuyển từ đất nông nghiệp sang đất nhà ở (+)thuế thu nhập cá nhân mà doanh nghiệp nộp thay người dân (thực hiện trong trường hợp có thỏa thuận nộp thay khi kinh doanh bất động sản).
Trường hợp 7: Trường hợp xây nhà cao tầng với hình thức chung cư hay nhiều căn hộ để bán lại
Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng trong trường hợp này sẽ tính theo từng m2 diện tích nhà bán. Theo đó, mức giá này được trừ theo quy định tại 6 trường hợp vừa nêu ở trên đây (:) số m2 sàn không gồm diện tích hành lang, cầu thang, tầng hầm và công trình dưới mặt đất.
Kết luận
Trên đây là cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Mong rằng những thông tin này sẽ giúp ích cho các bạn trong quá trình thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất.
